目 录
一、 市场定位
二、 功能布局
三、 服务功能
四、 服务理念
五、 预计前期投资
六、 设定目标入住率
七、 期望租金
八、 组织机构与劳动定员
九、 财务测算
十、 应对突发事件
一、市场定位
养老机构的市场定位为收住自理和部分失能、失能老人的综合性养老机构，同时依托机构面向社区开展老年人日间照料、社区配餐、居家养老等综合养老服务。
二、功能布局
项目建筑面积4400平米，按照现有布局，参照《老年人建筑设计规范》对长者居住用房、公共区域、功能性用房进行无障碍设施、弱电、水电改造，并配置智能监测系统及适老化家居，装修风格以原木色为主要格调，体现“家”元素，打造温馨、舒适、安全的适老化环境,设有:
1. 老年居住房间32间：设有床位90张，作为长住居住用房。
2. 开水间2间，一二层各1间：为本楼层老人及工作人员解决饮用水问题，配备过滤消毒设备。
3. 洗衣房2间，一二层各1间；配备污洗、净洗专用洗衣机及消毒设备。
4. 阅览室1间：作为长者休闲阅览使用。
5. 教室1间：可做为会议室、员工培训室、老年课堂使用。
6. 书画室1间：为长住长者和日间长者活动场所，为爱好书画老人提供交流平台。
7. 交流厅1间：可定期定时为各类兴趣班老人使用，如手工活动室、聊天室、茶艺班使用；
8. 医用电梯1部:可满足失能、高龄老人外出需求。
9. 网络室 1间:配置网络终端设施。
10. 厨房：制作院内老人餐、员工餐、社区餐使用。
11. 公共餐厅2间：院内老人、员工用餐区域。
12. 老人家食堂：作为社区长者就餐专用食堂，对外售卖三餐，并提供居家老年餐配送服务。
13. 备餐间1间：二楼老人备餐使用。
14. 储藏室：用于餐食原料、半成品储备区域
15. 职工用房2间：用于员工办公、护理员休息使用。
16. 护理站：护理员日常办公专用区域。
17. 公共卫生间：员工和访客专用。
18. 健身室 ：为机构老人室内健身区。
19. 棋牌室：棋牌爱好者专区。
20. 综合诊室：医生护士办公室，老人日常就医区域。
21. 康复保健室 ：康复、保健按摩区域。
22. 观察理疗室：用于老人日常治疗使用。
23. 休息室：为日间照料老人提供临时休息区域。
24. 接待室1间：用于访客参观、来访的接待区域。
25. 门卫室：主要用于夜间安保执勤使用。
26. 老年用品超市1间：用于老年日常用品销售、辅具销售、租赁，方便长住机构老人日常采购并为社区居家老人代买代送服务。
27. 档案室1间，按照相关规范，对机构档案进行保存。
28. 临街院落整体搭建铁艺围墙，防盗、防走失，并建设百米彩红步道，室外健身器材区，搭建绿化花坛，休闲椅休息区，满足老年人室外活动需求；
三、服务功能
该项目的运营定位为社区、居家、机构养老的有机结合，满足老年人多元化的养老服务需求。
（一）养老机构：为长住老人提供生活起居照护，包含以下服务内容：
1. 生活照料：为老人提供日常起居照顾，包括洗衣、送饭、打扫卫生、维修等。
2. 老年护理：根据老年人身体状况提供长短期专业照顾，减少病痛给身体、生活带来的影响。
3. 营养配餐：根据老年人营养、养生学及老年人的饮食特点，有专业营养师为老人进行饮食合理搭配，保证健康饮食。并为患病老人提供特殊饮食。
4. 环境安全：营造安全的内部环境和外部环境并实施动态智能安全管理，针对老人外出、跌倒、如厕、疾病等各种高风险特点，制定相应的应急预案、措施、方法以降低各种安全风险。
5. 医疗保健：聘请专业医护人员为老年人建立健康档案，提供预防保健、健康宣教、药品管理、慢病管理、常见病的诊疗，与周边三甲医院建立合作关系，实行资源共享，做到小病不出门，大病抢救及时。
6. 社会心理支持：社工专业人员介入，经常开展老年人心理讲座、心理咨询、疏导、提高老年人乐观、积极的生活态度和情趣，促进老年人心理健康。
7. 文娱活动：社工专业人员与志愿者介入，组织老人进行有益身心的文化娱乐活动，丰富老年生活，提高生活品味和质量，激发生活热情，实现老有所学、老有所教、老有所乐、老有所为。
8. 康复理疗：运用健康管理理念和康复手段，对老人健康状况进行预防、干预，恢复，延长老人健康寿命，乐享晚年生活。
9. 便利服务：提供代购物品、出行车辆、陪同就医等便利服务，为老人生活提供方便。
10. 安宁服务：与临终关怀机构建立合作，为濒临死亡老人提供临终关怀。
（二）社区居家服务：根据《“十四五”城乡社区服务体系建设规划》并结合长期护理保险为居家老年人提供以下居家上门服务：
1. 助餐：上门送餐及上门做餐。
2. 助浴：:上门助浴、外出助浴及集中助浴室。
3. 助洁：主要包括整洁居室、物具清洁和洗涤服务。
4. 助医：协助老年人就医、转移等。
5. 助急：提供危及老年人生命的紧急救助服务。
6. 精神慰藉：满足心理安慰，促进心理健康。
7. 服务预约：周边社区居民居家服务预约。
8. 康复理疗：为老人提供居家康复理疗服务。
9. 文化娱乐：开展有益于身心健康的文化体育娱乐活动。
10. 代办服务:提供老年人代买、代领物品，代缴费用服务。
（三）日间照料服务：以机构为依托，为轻度失能老人提供日间托养服务，一方面解决子女忙于工作或照护下一代老人无人照看的难题、另一方面为老人提供日常生活照料、膳食供应、医疗康复和交流娱乐的平台。
（四）普惠性托育服务（政策是否允许，该模块待定）：“十四五”期间规划，我国将推动基本公共服务资源向社区下沉，优先发展社区养老、托育等服务，一老一小是社区服务的一项重要内容，在“十四五”时期，加快发展养老和托育服务事业，让群众能够在家门口享受到更好的养老和托育服务，是我国应对人口老龄化战略的一项重要内容，也是提高人民群众幸福指数的一项重要内容。
四、服务理念
打造适老化居住环境，组建专业化运营团队，以人性化、标准化服务，满足需求为最终目标，让更多的老年人及家属受益。
五、预计前期投资
1、家具配置：170万
2、电路、水路、弱电改造：50万
3、厨房设备、整体装修及无障碍改造：220万
4、家电及办公用品配置：80万
5、智能化设备及管理系统配置：60万
6、医疗用品及辅具配置：60万
7、其他投入：60万
筹备期投资预计在500万元左右。
六、 设定目标入住率
项目改造完成正式运营入住率设定目标：
第一年内入住率达到20-4%；
第二、三年内达到40-80%；
第四年内达到80%或以上。
七、组织机构
注册民办非企业机构，按照90名机构老人配置，工作人员总数45左右人。
1、院长1人：应具有大专以上文化程度，热爱养老事业，有丰富的养老行业经验，为人正直、诚恳，敬业负责，接受过民政相关部门培训，并取得相应资质。
2、专职社工2名：将聘请具备社工证的人员担任，负责院内老人文化娱乐活动的组织于实施
3、医护3名：负责老人日常健康管理，慢病管理、日常突发疾病的处置。
4综合办公室5人；主要负责人力资源管理、财务、接待服务、档案管理等工作。
5、护理部20人：负责人将聘请具有医护背景的专业人士担任。护理员上岗前必须经过养老护理员培训，取得初级以上护理员证书。
6、餐饮部10人：负责院内老人餐、员工餐、老人家食堂、社区居家配送餐食的制作
7、后勤部4人：负责院内设备设施的日常维护、保养及维修工作及夜间保卫工作。
各部门主要管理岗将聘请有养老行业工作经验的人员担任。开业初期，为降低成本，部分岗位可分步达到标准配置人数。
八、期望租金（待商议）
第一年、免租期，用于前期装修筹备；
第二年、三年租金20万元；
第四年及以后、租金50万元以内。
九、 财务测算
按照总床位90张，月人均费用4500-5500计算，预计入住率60-70%实现收支平衡。
十、应对突发事件
1、设备保障：安装有生命体征监系统，智能管理系统、火灾自动报警系统、电力热感应系统、紧急呼叫系统等安全保障设备，有专人负责管理，日常重视设施设备的保养与维护，保证设施设备24小时正常运转。
2、管理规范：制定科学、标准可操作的管理制度，责任落实责任，对重要岗位实行有效监督，杜绝人为事故发生。应对各类突发事件，制定切实可行的应急预案，减少降或低各种风险。
3、应急培训：对养老机构有可能出现的走失、跌倒、烫伤、火灾、院内感染、突发疾病、意外事件等各类紧急情况，定期组织专家为职工进行专业知识培训，并按照应急预案进行应对各类突发事件演练，使各岗位熟悉紧急情况下各自的分工，保证施救工作有序进行。
4、社会、老人满意度：项目开业后将通过各项管理手段着力打造养老机构的综合实力，使其具备市场竞争能力，从各种途径提高社会、老人满意率，力争达到达95%以上。
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